حقوق ثبت

حقوق ثبت

رشته مهم وقابل توجه از زیر شاخه های حقوق عمومی داخلی، حقوق ثبت است. اهمیت ثبت اسناد واملاک که بیش از یک قرن درایران قدمت دارد، برکسی پوشیده نیست. اطلاع وآگاهی عمومی از حقوق ثبت اسناد واملاک، باعث پیشگیری از طرح دعاوی غیر ضروری ودرنتیجه کاهش مراجعات مردم به دستگاه قضا رابه دنبال خواهد داشت. ثبت ملک وصدور سند مالکیت برای ملک، دیگران را از تعرض به آن ملک، باز می دارد، البته به شرط آنکه ثبت ملک براساس قانون ومقررات وبارعایت قواعد شکلی وماهیتی، انجام شده باشد وگرنه ثبت ملک، متزلزل وقابل خدشه است. مواد مهمی ازقانون ثبت اسناد واملاک، وجود دارد که به دلیل ناآگاهی عموم ازحقوق خود، منجر به اختلافات ودعاوی حقوقی وغیر حقوقی می شود. قوانین ومقرراتی که نحوه نگارش وتثبیت اسناد مالکیت را بیان می کند، تشکیل دهنده خمیره حقوق ثبت است. آیا می توان هرملکی رابه نام خود ثبت کرد؟ نحوه تملک اراضی بلاصاحب چیست؟ ثبت ملک چه آثاری درپی دارد؟ حقوق ثبت درباره چه مسایلی بحث می کند؟ ثبت اسناد واملاک ازچه زمانی درایران آغاز شده است؟ ماده 147 و148 قانون ثبت درباره چیست؟ جرایم ثبتی چیست ودرکدام مرجه رسیدگی می شود؟ اشتباهات ثبتی چیست ودرچه مرجعی مورد بررسی قرارمی گیرد؟ دفاتر اسناد رسمی چه وظایفی دارند؟ اسناد مالکیت معارض ونحوه حل مکل اسناد معارض چیست؟ وکیل متخصص امور ثبتی چه ویژگیهایی دارد؟

تاریخچه ثبت اسناد درایران

براساس کاوشهای تاریخی واسناد به دست آمده از این کاوشها، از زمان داریوش کبیر، ثبت اسناد درایران وجود داشته ودرقدیم ثبت اسناد دردفاتر دولتی وبعضا دردفاتر متعلق به روحانیون مذهبی ومعتمدین ثبت می شد. اما ثبت اسناد به شیوه نوین از زمان حکومت قاجار برایران آغاز شداما درآن زمان ثبت اسناد درایران اجباری نبود وهرکسی که تمایل به ثبت ملک داشت به ادارات اسناد رسمی مراجعه می نمود. درزمان حکومت رضا شاه پهلوی باتصویب قانون درسال 1308 ثبت املاک الزامی شد وهمه مالکین مکلف به ثبت ملک درادارات اسناد رسمی شدند. به میزان کافی ادارات ثبت اسناد واملاک درکشور تاسیس شد. این قانون درسال 1310 اصلاح شد واجازه تاسیس دفاتر اسناد رسمی به شکل امروزی، داده شد. باتغییرات صورت گرفته، اداره کل ثبت اسناد واملاک زیر مجموعه وزارت دادگستری معرفی ودرسالهایبعد به عنوان سازمان ثبت اسناد واملاک کشور به عنوان یکیازمعاونتهای وزارت دادگستری مطرح شد. بعد ازانقلاب اسلامی ایران، سازمان ثبت اسناد واملاک کشور به عنوان یکی از نهادهای زیر مجموعه قوه قضاییه درآمد که با توجه به عضویت قضات درهیات های حل اختلاف ثبتی وسایر هیات های ثبتی، بحث خروج سازمان ثبت اسناد واملاک از زیر مجموعه قوه قضاییه درحال بررسی درمجلس شورای اسلامی است وگمان می رود این نهاد به عنوان نهادی زیر مجموعه دولت ووزارت کشور درآید. دفاتر اسناد رسمی کشور، تحت نظارت وبا تشخیص سازمان ثبت اسناد واملاک کشور، تاسیس واداره می شوند وسردفتران توسط قوه قضاییه انتخاب ونصب وعزل می شوند.

اموال قابل ثبت

ظاهر ماده 9 قانون ثبت براین مبنا استواراست که کلیه اموال غیر منقول باید به ثبت رسمی برسد. جهت تشریح اموال منقول وغیر منقول به مقاله مربوط به این موضوع مراجعه شود اما اختصارا اموال غیر منقول اموالی هستند که قابل نقل وانتقال وجابجایی بدون خسار ت نیستند ویا به واسطه عمل انسان درحکم غیر منقول درآمده اند مانند درختان باغ. اموال غیر منقولی که مالک خاص دارند، مانند خانه، مغازه قابل ثبت دراداره ثبت املاک هستند واموالی که مالک خاص ندارند مانند راههای عمومی، جنگلها ومراتع، رانمی توان به عنوان مال خود به ثبت رساند. از مجموع قوانین ثبتی وآیین نامه اجرایی قانون ثبت، می توان دریافت که همه اموال غیر منقول، لازم نیست به ثبت برسد بلکه فقط زمین ها، به عنوان عرصه وبناهای احداثی به عنوان اعیانی، که ملک، وقف، حبس، نذر ویا وصیت باشند، قابلیت ثبت دارندقنات ها، آب رودخانه ها ورودهای منشعب از رودخانه های بزرگ نیز ازمواردی هستند که قابلیت ثبت دارند. اما اموال وحقوقی هم وجود دارند که قابل ثبت نیستند. از جمله اموال وحقوق غیر قابل ثبت می توان به دسترنج رعیتی، حق گاوبندی که بین رعایا خرید وفروش می شود اشاره نمود. این حقوق از حقوق عینی راجع به املاک وقابل ثبت واعتراض به ثبت نیستند. وسایل زراعت از قبیل گاوآهن یاحیواناتی که وسایل کشاورزی را می کشند، تابلو ومجسمه های منصوب دربنا که درحکم غیر منقول قرارگرفته اند قابل ثبت دردفتر املاک نیستند. همچنین براساس آیین نامه قانون ثبت، اموال بلاصاحب ویا اموال عمومی که مالک خاص ندارند درمالکیت دولت قرارگرفته وملی اعلام می شوندودرخواست ثبت نسبت به اینگونه اموال پذیرفته نمی شود. لازم به ذکر است اموالی که مصرف عام داشته ومورد استفاده عموم مردم قراردارد، قابلیت ثبت وتملک ندارد وملی اعلام می شود اما املاک واموالی که خاص نهادی استفاده می شود مانند ساختمان های اداری ویا خانه های سازمانی، باید ثبت شده وسند مالکیت به نام نهاد استفاده کننده صادر وتسلیم می شود. درمواردی که ملک مورد وقف می باشد سازمان اوقاف وامور خیریه به عنوان ذینفع درخواست ثبت می نماید.

انواع اعتراضات ثبتی ، مهلت اعلام اعتراض، مرجع رسیدگی به اعتراض

اعتراض به ثبت، توسط هر شخصی که خود رادرثبت ملک صاحب حق می داند صورت می گیرد ومهلت ثبت اعتراض به ثبت، نود روز پس ازانتشار اولین آگهی نوبتی است. مرجع تقدیم اعتراض اداره ثبت اسناد واملاکمحل وقوع ولک است ومرجع رسیدگی دادگاه حقوقی محل وقوع ملک می باشد.
اعتراض به تعیین حدود، مجاورین، شخص متقاضی ثبت واداره اوقاف، می توانند نسبت به حدود تعیین شده ثبتی، اعتراض خود را ظرف سی روز ازتاریخ تنظیم صورتجلسه تحدیدحدود به اداره ثبت اسناد واملاک محل تحویل نموده ومرجع رسیدگی به این اعتراض هم دادگاه حقوقی محل وقوع ملک است.
اعتراض به حقوق ارتفاقی ملک، کسانی که درملک مورد درخواست ثبت برای خود حق ارتفاقی قایل هستند، می توانند ظرف سی روز از تاریخ تنظیم صورتمجلس تحدیدحدود، اعتراض خود رابه اداره ثبت اسناد واملاک محل وقوع ملک تقدیم نمایند.
اعتراضات ثبتی که به دادگاه ارسال نمی شود

اعتراض خارج از مواعد قانونی اعلام شده
اعتراض به املاک واگذاری توسط اصلاحات اراضی واگذاری به زارعین که به هیات تشخیص ارسال می شود.
اعتراض به تحدیدحدود ازناحیه غیرمجاور.
معترض قبلا باهمان حدمورد اعتراض سند دریافت کرده باشد.
انصراف ازاعتراض به موجب سند رسمی.
ثبت ملک دردفتر املاک، حقوقی برای دارنده سند مالکیت ایجاد می کند، ثبت ملک واخذ سند مالکیت به تنهایی بیانگر مالکیت دارنده سند است ونیاز به مدرک دیگری نیست. ثبت ملک با اثبات مالکیت مالک، باعث عدم پذیرش ادعای مالکیت اشخاص ثالث نسبت به ملک می شود وکلیه دستگاههای حاکمیتی وافراد عادی مکلف به احترام ومعتبرشمردن مالکیت مالک هستند. وقتی ملکی دارای سند مالکیت شد، دیگر تصرف به عنوان مالکیت دلیل مالکیت نیست وتاب مقاومت دربرابر سند رسمی مالکیت راندارد. حتی وقتی که با حکم داور مرضی الطرفین هم حکم به خلاف مندرجات سند رسمی صادر شود، رای داور باطل وبلااثراست. اما ممکن است پس از ثبت رسمی ملک تعارض درمالکیت یاصدور اسناد معارض باعث بروز اختلافاتی شود ویا اشتباهات ثبتی صورت گرفته درجریان ثبت ملک، موثر برتضییع حقوق ثالث باشد، دراین گونه موارد تکلیف چیست؟ هیات نظارت وشورایعالی ثبت، دراین گونه موارد، وارد میدان شده واز حقوق اشخاص حمایت خواهدکرد.

هیات نظارت ثبت وشورایعالی ثبت وظیفه وصلاحیت رسیدگی به اشتباهات موثر ثبتی وحل وفصل اختلافات رابه عهده دارند. هر کدام از این مراجع وظایف واختیاراتی دارند که به تفصیل دربخش مخصوص به آن پرداخته شده است. گاهی اوقات برابر نظر هیات نظارت، ممکن است نسبت به ملکی سند معارض صادر شده باشد. دراین گونه موارد موضوع طی نامه رسمی به دارنده سند معارض اعلام می شود تا نسبت به پیگیری قانونی، اقدام نماید. شعب شوارایعالی ثبت صلاحیت کشوری داشته وبه دو شعبه ویژه املاک وویژه اسناد تقسیم می شود. تمامی آرا صادر شده درهیات های نظارت که با اعتراض ظرف مهلت مقرراز آنها درخواست تجدید نظر خواهی شده است به شعبه مخصوص درشورایعالی ثبت ارسال می شود. همچنین ایجاد رویه واحد در ادرات ثبت اسناد واملاک کشور ازدیگر وظایف این شورا می باشد.

وکیل متخصص حقوق ثبت

اختلافات ملکی که دراثر بی توجهی به قانون وعدم تلاش جهت علم داشتن به قانون ایجاد می شوند، حجم وسیعی از پرونده های دادگاههای کیفری وحقوقی را دربرگرفته اند. انتقال مال غیر، فروش مال غیر، جعل سند، معرفی ملک دیگری به عنوان ملک خود، جرایم علیه اموال ومالکیت وپرونده های حقوقی ابطال سند، الزام به تنظیم سند رسمی وسایر عناوین، درزمره حقوق ثبت قرارمی گیرند. چه بسا پرونده هایی که به دلیل عدم رعایت مواعد قانونی، قابل طرح دردادگاه نبوده وبرای همیشه امکان احقاق حق برای متقاضی از بین رفته است. چاره کار، مراجعه به وکیل متخصص حقوق ثبت ومشاوره با وی می باشد. تععین نوع دعوایی که باید طرح شود وتشخیص صحیح موضوع دعوا وپرونده، مهم ترین بخش تشکیل پرونده می باشد که باکمی دقت ومشاوره می توان درهر پرونده ای پیروز از میدان خارج شد.